Oljeprisen er halvert – kan boligprisene falle like mye?  

Dommedagsprofetene har fått vann på mølla.

MENINGER 10.09.2015 11:46 Av Kyrre M. Knudsen
 
Knudsen Kyrre M. Knudsen er sjeføkonom og leder for analyse i SpareBank 1 SR-Bank Markets. Har tidligere vært sjefanalytiker i Statoil og jobbet i Norges Bank og Finansdepartementet. Er siviløkonom fra NHH, og har hovedfag i samfunnsøkonomi fra UiO.

Boligprisene i Norge har steget mye gjennom mange år med en nesten sammenhengende oppgang siden 1992. Samtidig vil også de som var i boligmarkedet gjennom bankkrisen på slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet huske at boligprisene falt markert.

Fra toppen i 1988 til bunnen i 1993 falt prisene med nær 50 prosent.. Den gang som nå hadde oljeprisen falt med 50 prosent, fra 1985 til 1986, og det tok mange år før oljeprisen (og boligprisene) tok seg opp.

Kan vi stå overfor en tilsvarende situasjon nå, med nær halvering av boligprisene? Vi kan ikke utelukke det. Men jeg tror det mest sannsynlige er at vi står overfor en mild korreksjon,  med mindre vi får et  ytterligere, markert negativt sjokk.

Vann på mølla

Det mangler ikke på advarsler om at prisnivået er høyt og at det er bekymring på at de kan falle mye.

De fleste av de som uttaler seg i media har en agenda. Noen av de som uttaler seg, som Finanstilsynet i Norge og tilsvarende organisasjoner, er betalt for å være profesjonelt bekymret. Det er bra at man har slike, fordi det bidrar til å minne om at boligmarkedet svinger.

Oppgang kan, og gjør det ofte, etterfølges av nedgang. Andre som uttaler seg kan ha andre motiver.

Det kan være vanskelig å skille mellom avsenderens ønske om å formidle en god og balansert analyse gjennom media, fra det å få medias og lesernes oppmerksomhet. Sistnevnte kan føre til at budskapet settes på spissen og en del nyanser vannes ut og forsvinner på veien.

Er sterk vekst og høye boligpriser bra?

Boligprisene har periodevis steget mye i Norge og særlig i vår region med den oljefyrte oppgangen.

Fra begynnelsen av 2003 tok det kun 3,5 år før boligprisene hadde doblet seg i Stavanger og omegn. Oppgangen i Bergen og Kristiansand var nesten like kraftig. For Norges del var oppgangen også betydelig med en vekst på 60 prosent.

Var dette en sunn og bærekraftig utvikling? Ønsket vi at dette skulle fortsette?

Mange boligkjøpere i denne perioden hadde en hyggelig verdiutvikling. De som satt på gjerdet og ventet erget seg.

Med stadig økende priser ble inngangsbilletten dyrere. Ikke helt sammenlignbart, men likevel en interessant parallell kan være den tyske hyperinflasjonen på 1920-tallet. Der har man historien om han som skulle til bakeren for å kjøpe brød. Han hadde en trillebår fylt med penger. Dessverre snublet han på veien. Prisen på brød steg. På den tiden det tok å samle pengene doblet prisen på brød seg. Trillebåren med penger falt fra å være verdt 2 brød til 1 brød. Tilsvarende ble det mange steder en kamp om å komme seg inn i boligmarkedet før det steg videre.

Har en bakside

Boligutbyggere hadde gode tider. Tomteeiere likeså. Sentrale meningsbærere pekte imidlertid på at en så sterk vekst har en bakside. Det blir stadig dyrere å bo. En stadig større del av inntekten går til bolig. Gjelden øker. Etter hvert er det mange som ikke har råd til å bo i de dyreste områdene.

En sterk vekst i boligpriser over lang tid er således ikke nødvendigvis et mål og heller ikke ønskelig. Det er sunnere med mer balanse i markedet og en mer moderat prisutvikling. Brå skift er sjelden bra. Verken oppgang eller nedgang.

Mild korreksjon under finanskrisen

Under finanskrisen i 2008 og 2009 fikk vi en korreksjon. Prisene i Stavanger og Kristiansand falt 10 prosent, på linje med landsgjennomsnittet. I Bergen var nedgangen 20 prosent fra topp til bunn.

Usikkerheten om videre boligprisutvikling var høy. Flere ventet videre nedgang. Som en liten parentes er prisene i Bergen og Stavanger (og omegn) nesten 60 prosent høyere i dag enn den gang. Det er det samme som landsgjennomsnittet. Kristiansand er opp ca 30 prosent.

I etterfølgende år har varslene om nedgang kommet med jevne mellomrom og litt oftere enn varme somre på Sør- og Vestlandet.

Høsten 2013 er et eksempel. Boligprisene begynte å falle og en del spådde videre nedgang.

Siden den gang har bildet i vår region vært noe blandet. Boligprisene i Stavanger har falt med 5 prosent, mens i Bergen har de steget med 15 prosent, som er på linje med landsgjennomsnittet.

Drivkrefter fremover 

Og så har vi dagens situasjon. Med oljeprisfall på 50 prosent, oljeinvesteringer som faller 10-15 prosent i året og oppsigelser i oljebransjen med ringvirkninger har mørkemennene fått vann på mølla. Hvor skal vi denne gang? Blir det som på slutten av 1980-tallet med markert nedgang eller som i 2008 med mild korreksjon?

Flere forhold vil påvirke utviklingen. Oljeprisen er åpenbart av betydning. Skulle den falle videre og bli værende lav, vil det påvirke utviklingen negativt.

Etter halveringen i oljepris fra 1985 til 1986 ble oljeprisen liggende på omtrent det samme nivået (justert for inflasjon) helt frem til 2003. Dette kan skje igjen og minner litt om dagens situasjon. Oljeprisen har falt fra omkring 110 til 50 dollar fatet,  og markedet priser kun moderat oppgang til omkring 65 dollar fatet mot 2020.

Noe er annerledes

På den annen side er andre forhold ved norsk økonomi  annerledes i dag enn på 80-tallet. Den gang var det mindre fleksibilitet i norsk økonomi og særlig i rentefastsetting fra Norges Bank. De var bundet av at renten måtte fastsettes slik at man holdt en stabil valutakurs.

Fra 1987 var kursen mot det som tilsvarer dagens Euro omkring 8 kroner per Euro. Det var relativt små svingninger. Renten var 15 prosent  i 1987 og ble redusert til 10 prosent i 1992. Dette er en nedgang på en tredel.

I dag er det annerledes. Valutakursen har svekket seg fra 7,30 kroner per Euro ved inngangen til 2013 til 9,20 i dag. Amerikanske dollar har svekket seg enda mer. Fra 5,50 kroner per dollar til 8,30.

Og hva med renten? Fra forrige topp i 2008 på nesten 6 prosent er styringsrenten satt ned til 1 prosent nå og vi venter ytterligere nedgang det kommende året.

Styringsrenten har altså falt med 85 prosent. Det betyr mye når de fleste har boliglån med flytende rente. Lange renter er også på rekordlave nivåer.

Hva tror vi om boligprisene fremover?

Innledningsvis er det viktig å minne om at fremtiden er usikker. Den har den alltid vært. Vi skal derfor være ydmyke i forhold til vår evne til å predikere.

For den enkelte er det viktig å ha orden i eget hus, bokstavelig talt. Man må ikke ta seg vann over hodet, og påta seg kostnader ut over det en har evne til å betale for. Ha et realistisk forhold til fremtiden, egen økonomisk evne og sin egen boligsituasjon.

Fra historien kan vi trekke et par lærdommer. Over tid har boligprisene en tendens til å stige, blant annet fordi andre priser stiger.

I Norge styrer Norges Bank renten med mål om å at prisene generelt skal stige med 2,5 prosent  i året. Dersom startpunktet hadde vært et helt balansert boligmarked, kan dette være et utgangspunkt.

Historien har også vist at markedet sjelden er i balanse. Det er ikke mange måneder de siste 15 årene vi har hatt boligprisvekst på 2,5 prosent i året. En lærdom er derfor at boligprisene svinger, også nedover innimellom.

Historien har også illustrert at boligmarkedene er regionale og til dels lokale. Prisen er et resultat av tilbud og etterspørsel av boliger. Medieoppslag i den ene eller andre retningen kan forsterke markedssvingninger både opp og ned.

I Rogaland venter vi en moderat korreksjon

I Stavanger og Rogaland har boliger for salg økt de siste årene og nivået er høyt sammenlignet med et par år siden. Som et resultat har prisene har vært nesten flate de siste tre årene.

Det har vært bygget mye, og tilbudet har økt. Nå ser vi at prosjekter trekkes fra markedet og nye prosjekter legges på is. Tilbudet vil således ikke øke like mye fremover.

Etterspørselen dempes av nedbemanninger i oljebransjen og større usikkerhet om fremtiden. En del selger før de kjøper. Andre avventer situasjonen. Noen flytter fra regionen og ønsker å selge.

Samtidig er renten lav, arbeidsledigheten moderat og privatøkonomien fortsatt god for de aller fleste.

I sum venter vi at disse forhold vil bidra til noe nedgang i prisene i Rogaland resten av året (ca 5 prosent), og litt inn i neste år (ca 5 prosent).

Fra toppen i mai 2013 vil dette anslaget innebære en nedgang på 20 prosent, justert for inflasjon.

Etter hvert vil det igjen bli mer balanse i markedet, og vi tror at markedet vil flate ut og så stige litt.

I Hordaland har det vært bygget for lite 

Dette bidrar til fortsatt prisoppgang. I motsetning til Rogaland, har boligprisene i Hordaland steget betydelig (10 prosent siste året) som følge av for lite bygging de siste årene.

Vi venter at den økte usikkerheten vi nå ser i markedet bidrar til at det flater ut i løpet av høsten, men at stram markedsbalanse gir noe vekst (5 prosent) i 2016 og inn i 2017.

På Agder er det mer balanse i markedet. Derfor venter vi at prisene vil stige noen få prosent det kommende året.

Betyr lite på kort sikt

For  de fleste betyr utviklingen i boligprisene lite på kort sikt (med unntak av brå korreksjoner).

Som jeg har fremhevet er det vanskelig spå, særlig om fremtiden. Likevel er jeg nokså sikker på at når mine barn er på min alder, sånn ca i 2040, så vil boligprisene i Hordaland og Rogaland være høyere enn i dag med mindre oljeprisen fortsetter å falle og vi ikke klarer å finne på noe nytt å leve av i vår region.

Man kan kanskje trekke litt på smilebåndet av en slik spådom, men likevel er det det som er relevant for mange.

For nordmenn er bolig noe man normalt har i mange år, og sånn sett skulle ikke moderate svingninger i den ene eller andre retningen ha så stor betydning.

 

Les Kyrre M. Knudsens tidligere kommentarer på Sysla: